Жер учаскесінің нарықтық құнын бағалау рәсімі

Жер учаскесінің нарықтық құнын бағалау рәсімі бес кезеңді қамтиды:

1) бағалаудың негізгі мәселелерін анықтау;

2) ақпаратты жинау, тексеру және талдау;

3) жер учаскесін неғұрлым тиімді пайдалануды талдау;

4) бағалауға үш тәсіл — шығындық, салыстырмалы, кіріс негізінде нарықтық құнды есептеу-және алынған нәтижелерді келісу;

5) бағалау туралы есепті дайындау.

1 кезең. Бағалаудың негізгі мәселелерін анықтау. Осы кезеңде бағалаушы келесі бағалау параметрлерін белгілейді:

■ бағалау мақсаты;

■ бағалау стандарттары, оларға сәйкес құны анықталады;

■ жер учаскесіне бағаланатын құқықтардың құқықтық режимі мен көлемі.

Жер учаскесін бағалау кезінде оны пайдаланудың құқықтық режимін сипаттайтын мынадай белгілерді нақты айқындау қажет:

■ жер учаскесі Орналасқан шекараларда жер санаты. Қала жерлері үшін сондай-ақ аумақтық-экономикалық аймақтың түрі: тұрғын үй, қоғамдық-іскерлік, өндірістік, инженерлік және көлік инфрақұрылымы, рекреациялық, ауыл шаруашылық пайдалану, әскери объектілер және т. б.;

■ жер учаскесін рұқсат етілген пайдалану;

■ меншік нысаны;

■ кадастрлық нөмірі;

■ сервитут және жер учаскесіне заттық құқықтарды шектеу;

■ құрылыстың болуы;

■ бағалау күнін анықтау. Жер учаскесінің құнын айқындау күні, әдетте, бағалаушының оны соңғы қараған күнінен кеш болмауға тиіс.

2 кезең. Ақпаратты жинау, тексеру және талдау. Бағалау үшін пайдаланылатын деректерді жалпы және арнайы бөлуге болады. Жалпы деректерді жинау жер учаскесінің нарықтық құнына әсер ететін табиғи, экономикалық, әлеуметтік және басқа да факторларды сипаттайтын ақпаратты оның орналасқан ауданы ауқымында талдауды болжайды.

Арнайы деректерді жинау бағаланатын объектіге қатысты егжей-тегжейлі ақпаратты талдауды болжайды. Көрсетілген деректер бағалау объектісінің сипаттамасы, оның орналасқан жерінің әлеуеті, жер және жылжымайтын мүлік нарығының жай-күйінің сипаттамасы бар өңірдегі жағдайды талдау үшін, бағалау және т.б. әдістерін таңдау үшін бағалау туралы есепте пайдаланылады.

1. Заңды сипаттамасы және тіркеу деректері:

а) меншік атағын беру шарты;

б) учаскенің шекарасын сипаттайтын және оның алаңын куәландыратын құжаттар;

в) меншік иесі немесе жалға алушы туралы ақпарат;

г) сервитуттардың сипаттамасы;

д) аймақтандыру және функционалдық пайдалану ережелері;

е) жер пайдалануға қойылатын қала құрылысы талаптары (қала құрылысы регламенттері, мемлекеттік қала құрылысы нормативтері мен ережелерінің талаптары және т. б.));

ж) әртүрлі шектеулер: заңнамалық, әкімшілік, санитарлық-экологиялық және рекреациялық; коммуналдық, жылумен жабдықтау, сумен жабдықтау, газбен жабдықтау және электрмен жабдықтау, байланыс, кәріз құралдары және оларға қосылған кезде қолданыстағы инженерлік желілер мен инфрақұрылымның қуатымен байланысты басқа да шектеулер.

2. Жер учаскесінің физикалық сипаттамалары.

Жер учаскесінің көлемі мен нысанын сипаттау оның мөлшерін, алдыңғы шекарасын, ені мен тереңдігін қамтиды, сондай-ақ физикалық сипаттамаларға байланысты қандай да бір артықшылықтарды немесе кемшіліктерді көрсетеді. Бағалаушы учаскені сипаттайды және оның нысаны мен мөлшері меншік объектісінің құнына қалай әсер ететінін талдайды. Осы аудан үшін ерекше сипаттамаларға ерекше назар аударады. Бағаланатын учаскенің мөлшері мен нысанының әсері оның ықтимал тағайындалуына байланысты өзгеріп отырады. Мысалы, ерекше нысандағы учаске демалыс үйі үшін жарамды, бірақ коммерциялық немесе өнеркәсіптік қызметтің кейбір түрлерін жүзеге асыруға жарамсыз болуы мүмкін.

Алдыңғы шекара-Бұл далаға, темір жолға, өзенге шығатын немесе нарықпен танылатын қандай да бір басқа географиялық ерекшелігі бар учаскенің метрмен өлшенетін жағы.

Жиі учаске көп немесе аз көрші, бұл бағаға әсер етеді және ең тиімді пайдалану талдауында қарастырылады. Учаскенің функционалдық пайдалылығы көбінесе оңтайлы өлшеммен және алдыңғы шекара мен тереңдіктің арақатынасымен байланысты. Бағалаушы бұл жағдайды ерекше нысан немесе мөлшері бар учаскелердің құнын айқындау барысында ескеру қажет. Құн үрдістері нарықтық сату туралы деректерден немесе әртүрлі мөлшердегі учаскелерді жалға алудан анықталуы мүмкін.

Жер учаскесінің типтік физикалық сипаттамаларына:

а) мөлшері (ауданы));

б) пішін (конфигурация);

в) топография (рельеф));

г) ландшафт;

д) құрылыс салуға арналған инженерлік-геологиялық жағдайлар, инженерлік-іздестіру жұмыстарының нәтижелері (егер олар жүргізілген болса);

е) учаскенің жағдайы (әзірленбеген, тазаланған, отырғызылған және т.б.).

3. Көлемдік-жоспарлау және конструктивтік сипаттамаларды (қабырға материалы, шатыры, жасы, жағдайы және т. б.) қоса алғанда, жер учаскесі шегінде орналасқан ғимараттардың, құрылыстардың, құрылыстардың, инженерлік инфрақұрылым объектілерінің сипаттамасы.

4. Орналасқан жері мен іргелес аумақтың сипаттамасы:

а) жапсарлас учаскелерді пайдалану (тұрғын үй, әкімшілік, коммерциялық, өнеркәсіптік ғимараттар және т. б.).);

б) жақсартуларды бағдарлау, іргелес аудандарда құрылыстың болуы;

в) көшелер, аллеялар, қоғамдық көлік маршруттарының болуы;

г) учаскеге тікелей кіру мүмкіндігі, жолдардың сапасы мен жай-күйі;

д) көлік қозғалысының жақындығы мен қарқындылығы, шу деңгейі;

е) жасыл желектердің болуы (түрі, жасы, жағдайы));

ж) қоршаған ортаның жай-күйі;

з) табиғи, экологиялық және әлеуметтік факторлардың теріс әсері:

табиғи — учаскенің орналасқан жері ауданының су басуға, көшкінге, жер сілкінісіне ұшырауы, жер асты суларының жақын жатуы,

экологиялық — атмосфераның, топырақ пен судың химиялық қасиеттерінің өзгеруі, электромагниттік және радиациялық сәулелену және т. б.

5. Экономикалық факторларды талдау:

а) көрші учаскелердің бағасы;

б) инженерлік коммуникациялардың (жер асты және жер үсті) болуы немесе оларды салу мүмкіндігі, оларды құруға арналған шығыстардың мөлшері (электр желілері, су құбыры, кәріз, газ құбыры, жылу трассасы, телефон желісі және т. б.));

в) ұқсас жер учаскелерін сату туралы деректер;

г) жер учаскелерін жалдау құны туралы деректер;

д) жаңа құрылысқа немесе оны тиімді пайдалану үшін объектіні жақсартуға арналған шығындар туралы деректер (объектінің құрылысын аяқтау және оны қалыпты пайдалану үшін);

е) объектіні пайдаланудан түскен кірістер мен шығындар туралы деректер;

ж) бағаланатын жер учаскесінің өмірлік циклінің кезеңі: пайдалануда,

уақытша пайдаланылмайды,

сатуға немесе беруге дайындалатын жер учаскелері.

6. Нақты учаскенің орналасқан жерінен туындайтын ерекше факторлар.

Есепке бағалаушы учаскені және оның орналасқан жерін, сондай-ақ жер учаскесінің және оның жақсартуларының фотосуреттерін көрсететін жергілікті жердің картасын қоса береді.

Ақпарат көздері

1.Жер учаскесін және оған іргелес аумақты тікелей тексеру және бағалау объектісін сәйкестендіру үшін құжаттаманы зерделеу, яғни құжаттарда жазылған және нақты бар екендігі арасында ұқсастықты анықтау.

2.Объектінің меншік иесінен және пайдалану қызметтерінің өкілдерінен ақпарат алу.

3.Жер нарығын және сату тәжірибесін зерттеу.

3 кезең. Жер учаскесін неғұрлым тиімді пайдалануды талдау. Жер учаскесінің нарықтық құны оны неғұрлым тиімді пайдалану, яғни нақты мүмкін, экономикалық ақталған, заң талаптарына сәйкес келетін, қаржылық жүзеге асырылатын жер учаскесін неғұрлым ықтимал пайдалану негізінде айқындалады және соның нәтижесінде жер учаскесі құнының есептік шамасы барынша жоғары болады. ЖЭС жер учаскесінің «шартты бос» жай-күйі тұрғысынан да, учаскеде бар объектінің сипаттамаларын жақсарту нұсқаларын ескере отырып да қарастырылады. Жер учаскесінің НЭИ пайдалану нысандарымен, түрімен және сипатымен ерекшеленетін оның жекелеген бөліктерге ықтимал негізделген бөлінуі ескеріле отырып айқындалады.

Ең тиімді пайдалану жер учаскесін ағымдағы пайдалануға сәйкес келмеуі мүмкін. Бұл ретте учаскені пайдалану сипатын қайта бейіндеу немесе қолда бар объектілерді қоршаған ортаға қандай да бір залал келтірмей бұзу мүмкін. ЖЭС анықтау кезінде назарға алынады:

■ мақсатты тағайындау және рұқсат етілген пайдалану;

■ бағаланатын жер учаскесінің жақын маңайындағы жер пайдаланудың басым тәсілдері;

■ жер учаскесін ағымдағы пайдалану;

■ жер учаскесі орналасқан ауданның даму болашағы;

■ жер және басқа жылжымайтын мүлік нарығындағы күтілетін өзгерістер. 4 кезең. Бағалаудың үш тәсілі — шығындық, салыстырмалы, кіріс негізінде нарықтық құнды есептеу — және алынған нәтижелерді келісу. «Ресей Федерациясындағы бағалау қызметі туралы» 1998 жылғы 29 шілдедегі № 135-ФЗ Федералдық заңға сәйкес бағалаушы бағалау жүргізу кезінде бағалауға жұмсалған, салыстырмалы және табыс тәсілдерін пайдаланады (немесе пайдаланудан бас тартуды негіздейді). Ол әрбір тәсілдің шеңберінде бағалаудың нақты әдістерін дербес анықтайды. Бұл ретте нарықтық ақпараттың қандай да бір әдісін пайдалану үшін қол жетімді көлемі мен дұрыстығы ескеріледі.

«Бағалау стандарттарын бекіту туралы» РФ Үкіметінің 2001 жылғы 6 шілдедегі №519 қаулысына сәйкес әзірленген және Ресейдің ең аз мүлік өкімімен 2002 жылғы 6 наурыздағы №568-ө бекітілген жер учаскелерінің нарықтық құнын анықтау бойынша әдістемелік ұсынымдарда пайдалану ұсынылады.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *